Bail commercial
Si vous êtes intervenu à un bail commercial, vous aurez tout avantage à inscrire ce bail, en totalité ou alors en partie, à l’encontre de l’immeuble de manière à vous assurer que votre bail commercial sera opposable à un éventuel nouvel acquéreur. A défaut de quoi, l’acquéreur ne sera tenu à toutes fins pratiques à aucune obligation à votre égard.
Selon les circonstances, est-il nécessaire de consentir à un cautionnement personnel de votre part, aux fins de garantir toutes et chacune des obligations de l’entreprise. Dans bien des situations, cette concession sera décisive et malheureusement fatale.
La clause de relocalisation que le locateur tente de vous imposer servira manifestement bien davantage ses propres intérêts que ceux du locataire que vous êtes.
La négociation d’une option de renouvellement à la seule et unique discrétion du locataire accordera à ce dernier une flexibilité enviable dans sa prise de décision d’affaires tout au long de la durée de l’entente de location. Le locataire sera ainsi libre d’amortir ses investissements et autres améliorations locatives sur un certain nombre d’années, ce qui occasionnera une gestion quotidienne moins contraignante.
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Mise en situation
Vous intervenez à un bail commercial pour la première fois et le locateur vous suggère une durée de cinq (5) ans de manière à amortir sur une période raisonnable les investissements et autres améliorations locatives que vous effectuez dans le local. La durée de cinq (5) ans vous plait mais cela vous inquiète de constater que vous cautionnerez personnellement un bail commercial d’une telle durée qui pourtant vise des activités commerciales. Au moment de signer le bail, vous constatez que le locateur intervient au bail par l’entremise d’une personne morale, c’est-là-dire par l’entremise d’une compagnie. Finalement, vous vous ravisez et vous consultez votre avocat chez Cholette Robidoux quant à l’opportunité que vous interveniez au bail commercial, vous également, par l’entremise d’une personne morale, c’est-à-dire d’une compagnie. Vous serez alors en mesure de comparer les avantages et, le cas échéant, les inconvénients si tant est qu’il y en ait.
En affaires depuis vingt (20) ans, vous avez réussi à établir une entreprise crédible, fructueuse et dont la réputation est enviable. Vous êtes enfin attiré par un local vide et libre situé dans un centre commercial d’envergure. Ce local commercial de vos rêves est situé à l’entrée principale du centre commercial. Après réflexion, vous concluez que le locateur tirera avantage de la clientèle de votre entreprise que vous avez développée au fil des vingt (20) dernières années et qui vous suivra. Par ailleurs, vous concluez que ce centre commercial d’envergure vous permettra justement d’accroître substantiellement votre achalandage. Or, sur la huitième page du bail commercial, vous notez, en caractère très petit, que le locateur se ménage, à sa discrétion, une clause de relocalisation par laquelle il pourrait vous obliger en cours de bail à occuper un autre local situé à l’autre extrémité du centre commercial. Vous hésitez et sans doute que votre conseiller juridique vous confirmera que vous aviez raison d’hésiter. De fait, il s’agit là d’une clause qui pourrait s’avérer désastreuse pour vous.
Voilà que la santé vous fait défaut et que le médecin vous suggère un repos forcé. Votre entreprise est en démarrage. Vous devrez vous absenter mais votre locateur est d’avis que vous devez néanmoins opérer votre entreprise durant les heures d’affaires et que vous ne pouvez vous permettre de fermer votre commerce même si vous payez votre loyer mensuel. Le locateur a-t-il raison de vous imposer cette obligation?
L’industrie dans laquelle œuvre votre entreprise est plutôt saisonnière et vous constatez que le mois prochain constituera vraisemblablement la période la plus creuse de votre année financière. Vous craignez de ne pas être en mesure d’honorer votre loyer mensuel. A défaut par vous de payer, le locateur pourrait-il faire irruption dans les lieux changer les serrures et louer le local commercial à un tiers? Votre conseiller juridique pourra vous éclairer à ce sujet qui est d’importance capitale.
Le local que vous convoitez est particulièrement bien situé, bien éclairé et spacieux. De plus, il s’inscrit dans un complexe immobilier comprenant une douzaine d’espaces commerciaux dont naturellement la plupart sont déjà loués. Vous songez à exiger du locateur qu’il vous concède une clause d’exclusivité à l’égard des services que vous offrez. Le locateur est réticent et tente de vous convaincre que cette clause est inutile. Le locateur a-t-il raison? Que devez-vous faire?
Un de vos amis a entendu dire qu’il était préférable pour un commerçant d’enregistrer son bail commercial à l’encontre de l’immeuble. Vous ignorez tout à fait de quoi il parle. Vous consultez votre conseiller juridique de chez Cholette Robidoux et vous apprendrez effectivement que si vous faites défaut de publier votre bail commercial, il ne sera pas opposable à tout nouvel acquéreur de l’immeuble qui pourra, à toutes fins pratiques, vous évincer et utiliser l’immeuble en fonction de ses propres besoins et priorités.
Cas traités
- Cautionnement personnel
- Option de renouvellement
- Durée de bail
- Clause de relocalisation
- Clause d’exclusivité
- Affichage extérieur
- Accessibilité de la clientèle
- Taxes d’affaires
- Loyer de base et frais divers
- Publication de bail commercial
- Assurances responsabilité
- Fin de bail
- Remise en état des lieux
