Vices cachés
En matière de vente, le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine.
Ainsi, le bien vendu doit être exempt de vices qui seraient de nature à diminuer son utilité à tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou encore que l’acheteur n’aurait pas payé un prix aussi élevé s’il avait connu l’existence du vice.
Naturellement, le vendeur ne sera pas tenu de garantir le vice caché connu de l’ajusteur ni le vice apparent. Le droit civil québécois a établi que le vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
Il n’est pas nécessaire de prouver la connaissance du vice caché par le vendeur, au moment de la vente. Cependant, si la connaissance du vendeur est démontrée, il sera tenu, en plus de la restitution du prix, d’indemniser l’acheteur pour tous les dommages et autres préjudices engendrés par la vente.
Sont également tenus à la garantie du vendeur : le fabriquant, toute personne qui fait la distribution du bien sous son nom ou comme étant son bien et tout fournisseur du bien, notamment le grossiste et l’importateur.
Bien que l’acheteur bénéficie en droit civil québécois d’une prescription de trois (3) ans pour instituer un recours judiciaire en matière de vices cachés, la jurisprudence établit cependant très clairement que l’acheteur doit dénoncer la manifestation ou l’apparition de vices cachés le plus rapidement possible, soit à l’intérieur d’un délai qui est généralement inférieur à six (6) mois. Au surplus, la réparation du bien défectueux par l’acheteur, avant de l’avoir valablement dénoncé au vendeur, pourrait être fatal et priver l’acheteur de tout recours.
Essentiellement, les recours qui s’ouvrent à l’acheteur, en matière de vices cachés, sont de deux (2) ordres :
- une requête introductive en diminution de prix si l’acheteur avait tout de même convenu d’acheter le bien, tout en payant un prix moindre, s’il avait connu l’existence du vice;
- une requête introductive en annulation de la vente si l’ampleur du vice est telle que le bien acheté ne peut même pas servir à l’usage auquel il était destiné.
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Mise en situation
Vous prenez possession au mois de juin de la maison que vous avez visitée et achetée au mois de février précédent, et qui occupe depuis ce moment vos rêves et vos pensées. Les premières pluies abondantes du printemps ou de l’été ont cependant tôt fait de s’infiltrer par la toiture ou par le solage. En février, trois (3) pieds d’épaisseur de neige recouvraient le solage extérieur ainsi que la toiture qui par conséquent, n’ont pu faire l’objet à ce moment d’une inspection convenable. Qu’en est-il? Le tribunal condamnera-t-il le vendeur à vous payer une toiture neuve alors que par ailleurs sa durée de vie utile était à toutes fins pratiques acquises? L’absence ou le mauvais fonctionnement du drain français autour du solage este-il en cause; que décidera le tribunal à cet effet?
La piscine creusée de la résidence que vous venez d’acheter se révèle problématique au printemps, après la fonte des neiges. De fait, certains trottoirs, autour de la piscine, se sont affaissés avec le temps. La toile de la piscine est percée. Enfin, la tuyauterie de la piscine, enfouie dans la terre, semble défectueuse puisque le niveau d’eau de la piscine est instable. Le tribunal conclura-t-il à une usure normale ou à un vice caché? Ce premier été dont vous êtes privé de la jouissance de votre piscine constitue-t-il un dommage que vous pourrez réclamer?
Au moment de confier la vente de votre résidence à un agent immobilier, ce dernier, qui connaît bien le secteur, vous apprend que le prix de vente de votre maison devra être établi à la baisse. En effet, elle devra tenir compte du nouveau zonage municipal qui fait en sorte que votre résidence se trouve maintenant à l’intérieur d’une zone de terrain d’érosion qui était connue de votre vendeur mais avait échappée à l’attention de l’arpenteur géomètre. La baisse de valeur est significative. Avez-vous des recours? Êtes-vous en présence d’un vice caché?
Cas traités
- Infiltration d’eau
- Incendie partiel camouflé
- Instabilité du sol
- Menuiserie, électricité ou plomberie non conforme aux règles de l’art
- Véhicule routier défectueux
- Moisissures et qualité de l’air
- Biens meubles défectueux
